Según un informe de la CChC, en el primer semestre las ventas bajaron 34% producto de una fuerte contracción entre enero y marzo. Las zonas norte y centro fueron las más afectadas, con retrocesos de 43% y 36% anual cada una, mientras que en el sur la disminución de ventas de casas y departamentos promedió 22%.
–Un primer semestre poco promisorio tuvo la comercialización de viviendas en el país. Según el Informe Nacional Inmobiliario que elabora la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) −sobre una muestra representativa del 80% del mercado que recoge información de las cámaras regionales−, las ventas disminuyeron 34% en comparación con igual período de 2021. La mayor contracción se registró en el primer trimestre, con un retroceso de 40% anual, a lo que se sumó en el segundo trimestre una caída de 29% anual.
El impacto de la inflación, el retiro de los estímulos monetarios, la desaceleración de la actividad, la incertidumbre sobre el futuro de la economía, el encarecimiento de los créditos hipotecarios y los mayores requisitos para conseguirlos, están detrás de estas cifras.
Por tipo de inmueble, la venta de departamentos anotó una caída anual de 31% y la de casas, una de 44%. En ambos casos las ventas se situaron por debajo de sus respectivos promedios históricos.
Las mayores bajas en 12 meses se observaron en las ventas de casas en el norte del país (Arica y Parinacota, Tarapacá, Antofagasta, Atacama y Coquimbo) y en la zona central (Valparaíso, RM, O’Higgins y Maule), con disminuciones de 49% y 46%, respectivamente. Por su parte, en el sur (Biobío, Ñuble, La Araucanía, Los Ríos, Los Lagos, Aysén y Magallanes), el retroceso fue de 35%. Lo mismo sucede en el caso de departamentos: norte y sur exhibieron disminuciones de 39% y 34% anual, mientras en el sur solo cayeron 17%. Promediando ambos tipos de vivienda, norte y centro también se vieron más afectados, con retrocesos de 43% (a 2.044 unidades) y de 36% (a 13.802 unidades). En el sur disminuyeron 22%, a 4.793 unidades.
Stock de casas a la baja
En materia de oferta de viviendas, la de departamentos creció 7%, llegando a 95.556 unidades. Viene al alza desde la última parte de 2020, coincidiendo con la recuperación de la demanda que se produjo después de la fase más crítica de la pandemia, y que se mantuvo hasta la última parte de 2021, lo que provocó el ingreso de nuevos proyectos en ese periodo. En cambio, la oferta de casas nuevas experimentó un leve ajuste por un escaso ingreso de proyectos al mercado y en el primer semestre subió 6%, con 10.038 unidades. Así, la oferta total de viviendas nuevas aumentó 7% en doce meses a junio.
Por zona geográfica, el informe muestra una caída de 6% (a 12.425 unidades) en la oferta de departamentos en el sur, versus un aumento de 19% en casas (a 2.857 unidades), lo que se explica en gran parte por el interés de las familias de trasladarse fuera de la Región Metropolitana, producto de las posibilidades que abrió la pandemia para el trabajo y la educación vía telemática.
En el centro del país la disponibilidad de departamentos creció 10% anual, a 73.978 unidades, y la de casas 3%, a 5.778 unidades. A su vez, en el norte, el stock de casas bajó 4% (a 1.403 unidades) y la de departamentos subió 4% (a 9.154 unidades).
En lo que respecta a los precios, el encarecimiento de las viviendas nuevas ha sido significativo desde la segunda mitad de 2020, especialmente en el mercado de casas. Sin embargo, en el primer semestre de este año se observó cierta estabilización, con un alza anual de 6% en departamentos y un descenso de 7% en casas.
La menor demanda llevó a que la velocidad de colocación se ralentizara en forma importante desde el último trimestre del año pasado. Entre enero y junio se registró una demora de 31 meses promedio para agotar la oferta disponible a nivel nacional: 35 meses en el caso de departamentos y 15 meses para casas. La zona central fue la más afectada por esta lenta salida: 39 meses para departamentos y 15 para casas, en contraste con los 25 y 9 meses promedio de todo 2021. En cambio, en el sur la venta de departamentos tomó en promedio 20 meses y 16 meses la de casas.
“Lo que muestra este informe es que la inflación y las medidas para controlarla, además de una economía debilitada, le han pegado duro a las familias de todo el país. Condiciones más exigentes para obtener un crédito hipotecario y dividendos más altos han hecho que muchas de ellas opten por postergar su decisión de compra, lo que hace más necesario todavía implementar medidas como las que proponemos”, enfatiza Antonio Errázuriz, presidente de la CChC.
Sube el tramo de precios
En términos de segmento de precios, dos tercios de los departamentos vendidos en el primer semestre se comercializaron entre las 2.000 y 4.000 UF, similar al escenario de 2021; mientras que hace cinco años 40% de la demanda iba tras unidades cuyo precio no superaba las 2.000 UF. Esta tendencia se vio acentuada aún más en las casas: casi la mitad de las unidades comercializadas correspondieron a valores superiores a las 4.000 UF.
El reporte de la CChC consigna que este escenario se ha venido consolidando desde la última parte de 2020, producto de que con las restricciones de movilidad durante la pandemia, creció la preferencia por este tipo de viviendas.
Según el presidente del gremio, “los precios de las viviendas registraron una importante presión al alza desde fines de 2020 y hasta la mitad de 2021 por una fuerte demanda incentivada por los retiros de fondos previsionales -en un contexto de menor oferta tras la paralización de proyectos entre el estallido social y los primeros meses de pandemia- y por el aumento de los costos de edificación. Sin embargo, los precios comenzaron a estabilizarse a partir de octubre de 2021, a raíz de la caída de la demanda por las restricciones crediticias y las estrategias comerciales que desarrollan las inmobiliarias para atraer a esos compradores”.
Pero asevera que más que el alza de precios, en un contexto de creciente necesidad de viviendas, los factores más relevantes en la menor demanda son el alza de tasas de interés y la reducción de los plazos de los créditos, los que -sumados al fuerte incremento de la UF- han encarecido mucho el financiamiento hipotecario. Ejemplifica con que en 2021 el dividendo mensual de una vivienda promedio era del orden de $ 300.000, mientras que hoy ese mismo dividendo supera los $ 500.000.
El reporte proyecta que el año cerrará con una caída en la venta de viviendas a nivel nacional en torno a 27% −aunque advierte que esta disminución puede fluctuar entre 19% y 34%−, con lo que se comercializarían 45.000 unidades en el año. Algunos factores detrás de estas pesimistas cifras: condiciones más restrictivas para acceder a financiamiento bancario, alzas en el precio de las viviendas y una negativa percepción de la evolución de la economía. “Nuestra proyección implica un mejor comportamiento en el segundo semestre en comparación con los malos resultados del primer semestre, pero es solo marginal en el contexto de una profunda disminución de las ventas”, enfatiza Errázuriz.
Además, a futuro se podrían ver menos grúas pluma en el paisaje, porque el informe consigna que entre enero y julio se autorizaron 4.494.799 m2 para edificaciones de viviendas a nivel nacional, superficie 31,7% inferior que la autorizada en igual período de 2021 (6.581.371 m2), solo comparable con los registros de los complejos años 2000 y 2010. En relación con el promedio histórico (2000-2021), la caída fue de 20,9%.
En regiones, la contracción de la superficie aprobada llegó a 31,2%, mientras que en la Región Metropolitana el retroceso fue de 32,3%.
Al analizar el número de viviendas, hasta julio estaban autorizadas 54.068 unidades, 34,8% menos que en el mismo periodo del año pasado, cuando se aprobaron 82.981. La Región Metropolitana mostraba un retroceso de 33,8%, el que para el resto del país llegó a 35,7%. Comparada con el promedio 2000-2021, la contracción fue de 31,7%.
Propuestas para reactivar el sector
A fin de evitar que la caída de las ventas proyectadas para 2022 se convierta en un desplome mayor en 2023, para cuando todos los pronósticos anuncian una recesión en la economía chilena, el gremio propone una serie de medidas:
-Acotar incertezas político/regulatorias por la vía de generar un amplio consenso sobre la oportunidad y los contenidos de reformas que impactan decisiones de inversión como las constitucional, tributaria, laboral y previsional, en curso.
-Fortalecer la certeza jurídica reponiendo la estabilidad de los permisos de edificación y eliminando espacios de interpretación de la legislación ambiental (causales de ingreso al SEIA, tipo de declaración, zonas protegidas, entre otras).
-Cambiar el sistema de planificación urbana y territorial, principalmente para habilitar suelo para viviendas en armonía con el entorno.
-Aumentar la eficiencia del Estado para disminuir los tiempos de tramitación de permisos, asegurar pago oportuno por obras ya realizadas y proceder con recepción final de obras en los términos que define la ley.
-Desarrollar un sistema de evaluación agregada de impactos en los costos de construcción de nuevas políticas y cambios normativos.
-Crear incentivos para la demanda de viviendas, como un mecanismo compensatorio para segmentos afectados por la eliminación del Crédito Especial para Empresas Constructoras y la garantía estatal para disminuir ahorro previo (pie) de los créditos hipotecarios.
-Diseñar una política proinversión sectorial que cree o adecúe líneas de financiamiento existentes para empresas del sector que, por sus niveles de ventas, no responden a las categorías de pequeña, mediana y gran empresa.
Fuente: La Tercera
