Por Ferencz Delarze, Socio Fundador Property Partners
Comprar una vivienda en Chile se ha convertido en un desafío monumental, especialmente para las nuevas generaciones. Lo que alguna vez fue un objetivo alcanzable para la clase media, hoy parece una meta distante. Diversos factores, desde el aumento sostenido de los precios de las propiedades hasta las dificultades para acceder a financiamiento, han contribuido a esta situación, afectando de manera desproporcionada a los jóvenes.
El ranking de Demographia International Housing Affordability proporciona una perspectiva clara sobre la dificultad de adquirir una vivienda en diferentes partes del mundo. Lo hace a través de la medición de la relación precio-ingreso de un país, es decir, cuántos ingresos anuales completos se necesitan para comprar una vivienda.
Hong Kong destaca como el mercado más inaccesible, donde se requieren 19 ingresos anuales (totales) para comprar una propiedad. Esto significa que los hongkoneses deben destinar el 100% de su ingreso durante 19 años para comprar una vivienda. Nueva Zelanda lo sigue con 10.8 ingresos anuales, y Australia con 8.2. En comparación, países como Singapur, Canadá, Irlanda y Estados Unidos tienen indicadores alrededor de 5 ingresos anuales. Hong Kong destaca como el mercado más inaccesible, donde se requieren 19 ingresos anuales (totales) para comprar una propiedad. Esto significa que los hongkoneses deben destinar el 100% de su ingreso durante 19 años para comprar una vivienda. Nueva Zelanda lo sigue con 10.8 ingresos anuales, y Australia con 8.2. Países como Singapur, Canadá, Irlanda y Estados Unidos necesitan cerca de 5 ingresos anuales, para adquirir una propiedad.
La relación precio-ingreso alta sugiere que las viviendas son menos accesibles, pero no cuenta la historia completa. En algunos mercados, las tasas de interés bajas pueden compensar parcialmente los altos precios. Además, la existencia de un mercado financiero profundo que financia créditos a muy largo plazo ayuda a hacer más alcanzables las viviendas.
En el caso de Chile, en promedio, una familia necesita destinar alrededor de 9 ingresos anuales para comprar una vivienda, una cifra que ha aumentado significativamente en la última década. Además, las propiedades prácticamente se han duplicado en precio en los últimos 15 años, poniendo una presión adicional sobre las nuevas generaciones que intentan ingresar al mercado inmobiliario.
Las personas mayores que compraron propiedades antes del auge de precios han tenido un camino mucho más fácil. Aquellos que adquirieron sus viviendas hace más de 15 años se beneficiaron de precios significativamente más bajos y han visto cómo el valor de sus propiedades ha aumentado considerablemente. Este incremento en el valor de sus activos les permite seguir comprando propiedades hoy, aumentando su riqueza y capacidad de inversión en el mercado inmobiliario. Esta ventaja les da una posición mucho más sólida en comparación con los jóvenes, quienes enfrentan un mercado mucho más costoso y no traen ahorros previos.
Mientras que una generación anterior pudo comprar viviendas con relativa facilidad y ha visto cómo sus inversiones se han apreciado, los jóvenes de hoy enfrentan un escenario muy diferente, con precios de viviendas prácticamente inalcanzables con los salarios actuales.
Los jóvenes de las generaciones Millennial y Centennial a menudo son criticados por no ahorrar para la compra de una vivienda y, en cambio, preferir gastar en viajes o experiencias. Sin embargo, bajo esta perspectiva, el problema puede radicar en lo inalcanzable de la compra. Por ejemplo, un ingeniero recién titulado en Chile, que gana en promedio $1.000.000 mensuales, ve muy lejano el poder ahorrar los aproximadamente $30.000.000 necesarios para el pie de un departamento de 50 m² en Ñuñoa (UF 4.000). Esto representa cerca de 100 meses de ahorro, suponiendo que pudiera ahorrar el 30% de su salario, algo claramente difícil considerando los costos de vida. Para llevarlo a la medición anterior, debería dedicar 12 años de ingreso completo para pagar esa propiedad, mucho más alto que el ya complejo promedio de Chile de 9 años.
Para enfrentar esta crisis de acceso a la vivienda, en particular para los jóvenes, es crucial que tanto el sector público como el privado implementen políticas efectivas que aumenten la oferta de viviendas y financiamiento. Por ejemplo, mejorar los subsidios para la vivienda, permitir más densidad en los planos reguladores comunales y ampliar las zonas de suelo urbano. También se necesita racionalizar los permisos y normativas, generar subsidios para créditos hipotecarios y crear condiciones para que se profundice el mercado de financiamiento a largo plazo.
Solo así podremos mejorar las oportunidades para que los jóvenes puedan alcanzar el sueño de la casa propia, como lo hicieron sus padres.
